Классификация обитателей офиса

Особенности классификации офисной недвижимости

Классификация обитателей офиса

Рынок офисной недвижимости сегодня переживает бурный рост и, как любому быстрорастущему бизнесу, ему необходима классификация основополагающих определений и терминов.

Мировая и российская практика классификации

В мировой практике офисные здания делятся на категории «А», «В» и «С». В большинстве случаев границы между классами довольно размыты.

Часто при оценке офисного помещения класса «С» заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса «В», и удивляется, почему его объект недооценен.

И только в ходе беседы, когда оценщик приводит ряд характеристик объекта, влияющих на увеличение или снижение рыночной стоимости отдельного объекта, наступает понимание между сторонами.

В США классификацию офисных помещений устанавливают такие организации, как Совет международных норм и Ассоциация владельцев и менеджеров недвижимости. В России на данный момент существует несколько попыток разработки классификации объектов различных секторов рынка недвижимости. Среди самых известных классификаций офисной недвижимости:

  • Классификация главного аналитика Российской Гильдии риэлторов Г.М. Стерника;
  • Классификация Московского Исследовательского Форума 2003г.;
  • Классификация Московского Исследовательского Форума 2006г.;
  • Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2007 г.;
  • Классификация Поволжского Антикризисного Института (г. Казань).

В 2008 году НП «Гильдия Управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости» (ГУД) разработала и приняла собственную классификацию офисных и бизнес-центров на территории России.

Целью классификации стал маркетинговый анализ рынка офисной недвижимости крупных городов России. В 2002 году ГУД уже пыталась вывести на рынок подобную систему классификации, но она не прижилась, так как не была востребована рынком.

Сегодня многие специалисты рынка недвижимости пользуются именно этой классификацией.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу.

В профессиональном сообществе логистов, девелоперов, аналитиков и оценщиков постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых – избыточность и громоздкость. Вместе с тем, нельзя сказать, что ситуация с классификацией офисных помещений совсем критическая – некий обобщенный стандарт на рынке есть.

Вслед за мировым сообществом в нашей стране все офисные помещения в зависимости от качества делятся в порядке ухудшения на классы «А», «В» и «С». Есть и категория «D» – это совсем экзотика, но некоторые участники все-таки используют такое обозначение.

Это связано с тем, что большая часть помещений и зданий являются наследием советской эпохи, не имеющего аналогов в современном мире, и часто назначить им даже класс «C» не представляется возможным.

Класс «А»

Самые высококачественные здания и помещения, которые претендуют на класс «А» должны являться оптимальным решением для ведения бизнеса.

Эти офисы расположены преимущественно в центральных районах города (для Москвы стандартом служит Центральный административный округ), в относительно новых офисных комплексах с грамотными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения.

В основной своей массе это здания бизнес-центров с расширенной инфраструктурой, включающей централизованное обеспечение арендаторов средствами коммуникаций, связи, лучшими инженерными решениями, дублирование основных систем жизнеобеспечения. Чаще всего такие здания содержат охраняемую либо, что ценится выше, подземную парковку.

Подразумевается профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий. Внутренняя отделка выполнена по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов), а архитектурное решение должно быть от известного и уважаемого авторитета в этой области.

В последнее время стандарты и требования, предъявляемые к офисам класса А постоянно повышаются . Появились т.н.

интеллектуальные здания (или умные офисы ), под которыми понимаются комплексные решения, сочетающие максимально эргономичные условия труда для сотрудников и руководства; контроль и регулирование системной инфраструктуры из одного места; дублирование и резервирование жизненно-важных для бизнеса систем.

На этом фоне многие бизнес-центры, построенные в 90-х годах и позиционировавшиеся как офисы класса А, не выдерживают конкуренции с новыми постройками и становятся офисами ниже классом. Преимущественно, арендаторами офисных помещений в бизнес-центрах класса А являются иностранные компании и крупнейшие представители российского бизнеса. Для более точного определения этот класс делят на три подкласса: «А1», «А2», «А3». Иногда практикуется деление на «А+, «А», «А-» либо «А++», «А+», «А», что по сути одно и тоже). Вместе с тем, фундаментальных различий между этими подклассами немного и они, скорее, носят косметический характер.

Подкласс «А1»

Этот подкласс характеризуется следующими качественными свойствами:

  • новое строительство (или возраст менее 3 лет);
  • полностью настраиваемый под индивидуальные потребности микроклимат в помещениях;
  • система централизованного поддержания необходимой температуры и влажности;
  • фальшполы и подвесные потолки;
  • высота каждого этажа не менее 3,6 метра (от фальшпола до подвесного потолка 2,7 метра);
  • эффективная и рациональная планировка;
  • наличие ресторана (или нескольких – в случае больших площадей), а также кафетерия;
  • достаточное количество светлых окон, менее 20% комнат могут не иметь окон с видом на улицу;
  • достаточное количество машиномест на охраняемой (или подземной автостоянке);
  • современные системы безопасности и инженерного обеспечения;
  • дублирование и резервирование основных систем;
  • профессиональное управление объектом недвижимости и сервисным обслуживанием;
  • расположение в ЦАО.

Подкласс «А2»

имеет следующие характеристики:

  • полностью реконструированное здание сравнительно недавней постройки;
  • менее жесткие требования к расположению здания;
  • допускается не очень эффективная планировка и большее количество офисов без окон;
  • несколько менее профессиональное управление объектом и сервисными службами.

В целом, подкласс «А2» очень близок по характеристикам к подклассу «А1», но незначительно уступает ему по второстепенным параметрам (к примеру, не обязателен ресторан и дублирование только жизненно-важных систем).

Подкласс «А3»

должен обладать следующими характеристиками:

  • реконструированное здание постройки середины или конца 90-х прошлого века;
  • менее качественная и удобная система центрального кондиционирования и вентиляции;
  • допускается некоторая неэффективность и нерациональность планировки;
  • менее опытный и известный арендодатель и сервисные службы.

Подкласс «А3» близок к подклассу «А2» , но возможны некоторые ухудшения по фундаментальным признакам (в частности, подземный паркинг может быть заменен наземной охраняемой стоянкой, а расположение не обязательно в центральном районе города).

Отдельный и довольно спорный момент – критерий расположения. Проблема заключается даже не в том, что считать центром и «близкими к центру» территориями.

Так, есть Садовое кольцо, но как в таком случае быть с Бульварным кольцом и тем же Кутузовским проспектом? Не ясно, как классифицировать недавно построенные здания на Западе и Юго-Западе Москвы, с продуманной архитектурой, отличными коммуникациями и инженерными системами.

По всем критериям, кроме расположения, такие здания следовало бы отнести как минимум к категории «А» или к «А1». Поэтому многие риэлторские компании исключают из критериев требование к центральному расположению здания класса «А», оставляя только требование к транспортной доступности и близости к станциям метрополитена.

Класс «В»

Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса.

Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» – это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.

В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».

Класс «С»

Офисы класса «С» – это преимущественно здания советского времени постройки – различные НИИ, институты, заводоуправления, перепрофилированные под офисное использование.

Таким строениям свойственны все прелести конторского метода организации труда: коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. Ремонт выполнен с использованием самых дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

Управление таким объектом недвижимости непрофессиональное и страдает большим количеством недостатков. Иногда возникают проблемы с электрической мощностью и инфраструктурой (например, изношенные лифты и плохие оконные проемы).

В целом, к офисам класса «С» относятся здания, которые не подходят по параметрам к классу «В», но пригодны для более-менее производительной работы офисных служащих.

Однако, спрос на аренду класса «С» практически не падает из-за того, что постоянно появляются новые компании, которые вынуждены экономить на аренде. Это преимущественно совсем небольшие компании, хотя встречаются и исключения из этого правила.

Например, некоторые компании для представительских целей арендуют офисы класса «А» в одном из лучших бизнес-центров российской столицы, а для производительной, «невидной» работы – офисы класса «С» .

Класс «D»

Офисы класса «D» – своего рода экзотика офисного рынка, это очень мало пригодные для ведения бизнеса строения. Когда-то таких помещений в России было большинство, сегодня их доля постоянно сокращается.

Эти офисы характеризуются устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, давнего ремонта. Многие из них в прошлом — производственные или складские площади. Подчас, помещения нуждаются в капитальном ремонте.

Вместе с тем в таких «экзотических» офисах иногда наличествует некоторого рода базовый сервис в виде автостоянки, столовой и простейших коммуникаций.

В последние годы НИИ и другие организации, которые получают доходы от сдачи офисов класса «D», стараются придать им более или менее презентабельный вид путем серьезной реконструкции и внедрения современных инженерных систем, одновременно повышая арендные ставки и переводя здания в категорию класса «С».

В регионах

Если рынок офисных площадей в Москве и Санкт-Петербурге формируется уже почти 15 лет, то в регионах ситуация отстает на несколько лет по своему развитию. Практически все офисные здания построены в советский период с коридорной системой, в них проведен минимальный ремонт.

Очень мало строений с современными коммуникациями, даже выделенные линии интернет остается экзотикой. Все эти помещения в лучшем случае можно отнести к классу «С», а стандартным является класс «D» с некоторыми улучшениями – условно его можно охарактеризовать как класс «D+».

Практически отсутствуют офисы класса А и В – редкие исключения, чаще всего они строились под какую-то конкретную компанию и не предлагаются на открытом рынке.

Но по мере выхода в регионы иностранных компаний, там станет появляться все большее число высококачественных офисных зданий, так же, как это происходит со строительством торговых помещений высокого класса.

В Москве

Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D».

Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В».

Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.

Исходник http://www.realto.ru/journal/likbez/show/?id=34054

Источник: http://vsenovostroyki.ru/legal/1008/

Классификация предприятий – тип и класс предприятия

Классификация обитателей офиса

Предприятия общественного питания классифицируют:

  • по степени централизации производства (с законченным производственным циклом – работающие на сырье, на полуфабрикатах, заготовочные и не имеющие производства – раздаточные);
  • по характеру обслуживаемого контингента (с изменяющимся контингентом – общедоступные, с постоянным контингентом – пищеблоки при школах заводах и т.п.);
  • по  признаку специализации (комплексные, общего типа, специализированные по выпуску определенных видов продукции);
  • по методу обслуживания (обслуживание официантами, самообслуживание);
  • по наценочной категории и уровню обслуживания (люкс – рестораны, высшей – рестораны, кафе, бары; первой – рестораны, кафе, специализированные предприятия; второй – общедоступные столовые, кафе, специализированные предприятия, буфеты; третьей – столовые и буфеты, обслуживающие рабочих, служащих, студентов и учащихся).

В зависимости от времени  функционирования предприятия общественного питания могут быть постоянно действующими и сезонными.

Предприятия подразделяются также на стационарные и передвижные.

На основе указанных признаков в системе общественного питания выделяют следующие основные типы предприятий: столовая, ресторан, кафе, закусочная, бар, буфет, кафетерий, комплексное предприятие.

В составе указанных типов в последние годы большую популярность завоевали узкоспециализированные предприятия быстрого обслуживания.  

Тип предприятия общественного питания

Тип предприятия подразумевает вид предприятия с характерными особенностями обслуживания, ассортимента реализуемой кулинарной продукции и номенклатуры предоставляемых потребителям услуг. Следующие типы предприятий общественного питания: ресторан, бар, кафе, столовая, закусочная.

При определении типа предприятия учитывают следующие факторы:

  • ассортимент реализуемой продукции, её разнообразие и сложность изготовления;
  • техническую оснащенность (материальную базу, инженерно-техническое оснащение и оборудование, состав помещений, архитектурно-планировочное решение и т.д.);
  • методы обслуживания;
  • квалификацию персонала;
  • качество обслуживания (комфортность, этику общения, эстетику и т.д.);
  • номенклатуру предоставляемых потребителям услуг.

Класс предприятия общественного питания

Класс предприятия – совокупность отличительных признаков предприятия определенного типа, характеризующая качество предоставляемых услуг, уровень и условия обслуживания.

Кафе, столовые и закусочные на классы не подразделяют.

К различным типам и классам ГОСТ Р50762-95 предъявляет различные требования по следующим факторам:

  • внешний вид и оформление
  • состав помещений для потребителей и нормы площади на 1 место
  • мебель, посуда, столовое белье
  • ассортимент и оформление прейскуранта
  • виды услуг и методы обслуживания  

Необходимо обратить внимание на следующее требование ГОСТа:

«Предприятие должно иметь вывеску с указанием его типа, класса, форм организации его деятельности, фирменного названия, юридического лица (местонахождение собственника), информацию о режиме работы, об оказываемых услугах» – п. 5.9

Чтобы избежать в дальнейшем лишних расходов, рекомендуем подробно изучить требования ГОСТа. Коротко можно отметить, что наиболее объемные требования предусмотрены для ресторанов и баров класса «люкс». Минимальные требования  по составу помещений, мебели, посуде и обслуживанию предъявляются к закусочным.

Кафе отличаются от закусочных по следующим пунктам:

  • наличие вестибюля
  • гардероб
  • туалетные комнаты для посетителей (если более 50 мест)
  • наличие сортовой стеклянной или хрустальной посуды (в закусочных достаточно посуды из прессованного стекла или одноразовой)

Кафе – предприятие по организации питания и отдыха потребителей с предоставлением ограниченного по сравнению с рестораном ассортимента продукции. В кафе приготавливают и реализуют для потребления на месте горячие и холодные напитки, молочные  продукты, мучные кулинарные и кондитерские изделия, а также некоторые блюда несложного приготовления.

Кафе различают:

  • по ассортименту реализуемой продукции – кафе-кондитерская, кафе-блинная, кафе-пышечная;
  • по контингенту потребителей – кафе-молодёжное, детское и др.

Закусочная – предприятие общественного питания с ограниченным ассортиментом блюд несложного приготовления из определенного вида сырья и предназначенное для быстрого обслуживания потребителей.

В зависимости от вида основной реализуемой продукции закусочные могут иметь название, соответствующее специализации: шашлычная, пышечная, блинная и т.п.

Типовые проекты разрабатывают для предприятий такой вместимости: закусочные общего типа – на 50, 75, 100 мест, шашлычные – 50, 75, 100, 150, блинные – 25, 50, 75, пышечная – на 25 и 50 мест.

Кафетерии – организуют при продовольственных и крупных непродовольственных магазинах, предназначены для продажи с потреблением на месте горячих напитков, молочных коктейлей, кондитерских и мучных кулинарных изделий, не требующих сложного приготовления. Пышки и блины, а также горячие и холодные напитки готовят на месте.

Кафетерии предусматривают в продовольственных магазинах с торговыми залами площадью 200м.кв., хлебобулочных и кондитерских – соответственно 90, детских товаров – 900, в остальных непродовольственных магазинах – 1800 м.кв.

Проектируют кафетерии на 8,16, 24 и 32 места.

Буфет предназначен для быстрого обслуживания потребителей  ограниченным ассортиментом горячих и прохладительных напитков, холодных блюд и закусок, х/б, мучных кулинарных и кондитерских изделий, а также сладких блюд несложного приготовления.

Источник: http://ooopht.ru/1312.html

Чем отличаются офисы классов A, B, C, D? | Культурная Москва

Классификация обитателей офиса

Все новые условия выдвигаются для организации работы компаний различного профиля современными тенденциями в развитии общества. Нормальное функционирование офисов должно обеспечиваться зданиями, где они размещаются.

Нежилое помещение для этого должно иметь определенные характеристики и отвечать соответствующим требованиям.

Классы офисов были определены для того, чтобы среди огромного разнообразия предложений на рынке недвижимости будущие арендаторы могли быстрее сориентироваться. Набор качеств определяет отнесение помещения к определенному классу.

Следует рассмотреть более подробно, какие именно классы офисов существуют и какими параметрами они отличаются друг от друга.

Для чего необходима классификация офисов?

При организации собственного дела необходимо учитывать престиж выбранного для размещения офиса помещениях. Классификация офисов была придумана для того, чтобы упростить процесс выбора. Шкала включает в себя классы A, B, C и D.

Характеристики классов

Стоит учитывать, что классификация офисов является достаточно условной. Свои подгруппы имеются во всех классах. При выборе офиса ориентироваться стоит прежде всего на класс, так как от него во многом зависит цена объекта. Крайне важно учитывать класс собственникам любого бизнеса. Нередко становится невозможно достичь успеха именно из-за ошибок в выборе нежилой недвижимости.

Класс A

Относящиеся к этой категории офисы считаются самыми лучшими. По сути, это элитные предложения. Размещаются такие помещения обычно в новых деловых комплексах. Для работы офиса там созданы наиболее благоприятные условия.

Офисы класса A обычно имеют самую удобную планировку, все инженерные коммуникации там имеются и исправно функционируют. Материалы в отделке используются самые качественные.

Основными признаками данного класса можно считать следующее:

  • строительным нормам и правилам соответствуют все имеющиеся системы жизнеобеспечения и коммуникации;
  • месторасположение офисов удобное, добраться до них легко;
  • в распоряжение владельца предоставляются оснащенные современными средствами связи и оргтехникой рабочие места, конференц-залы;
  • деловые центры оборудуются качественными системами охраны.

В офисах класса А должна присутствовать закрытая подземная парковка. На каждые шестьдесят квадратных метров офиса предусматривают одно автомобильное место. Для отдыха и быта сотрудников также создаются все необходимые условия.

Подклассы офисов категории А

Данный вид помещений принято дополнительно подразделять еще на три группы: A+, A и A-.

Всем перечисленным ниже требованиям без исключений должны отвечать офисы первой подгруппы. Но определенные недочеты могут иметься даже у самых элитных вариантов нежилой недвижимости. В группу A включают помещения в том случае, если присутствуют незначительные и единичные отклонения. В группу A- относят офисы, в которых не соблюдается несколько требований средней важности.

Требования к классу офисов A+

Чтобы помещение было отнесено в эту категорию, оно должно отвечать всем приведенным ниже характеристикам без каких-либо исключений:

  • Место расположение объекта должно быть в центральном деловом районе городе или же рядом с ними, поблизости от коммуникаций транспортной развязки.
  • Система учета расходов на эксплуатацию объекта должна быть прозрачной.
  • Должно быть фойе и представительная входная группа;
  • В 90% помещений высота потолка должна составлять не менее 2,7 метров.
  • На каждые 60 квадратных метров площади офисов должно быть одно машиноместо на охраняемой парковке (стихийная не учитывается).
  • На каждый квадратный метр помещения должно приходиться не менее 50 Вт электроснабжения.
  • Минимум двухтрубными должны быть системы кондиционирования, вентиляции и отопления.
  • Планировка таких офисов открытая, имеющая сетку колонн.
  • В полном объеме должны присутствовать обеспечивающие рабочий процесс оптоволоконные системы интернета и телефонии.
  • Не более 12% от всей площади офиса должны составлять входящие в оплату помещения общего пользования.

Класс B

Незначительные отличия от предыдущего класса имеют характеристики офисных помещений класса B. Это менее элитные варианты. В них может присутствовать меньший набор услуг, расположение может быть менее выгодным.

Требования к арендованным офисам растут постоянно в связи с изменением стандартов качества. Престижные офисы могут быть отнесены к более низкому классу спустя всего несколько лет эксплуатации.

Имеющиеся ранее качества могут быть потеряны, в связи с чем офису может быть присвоен класс B.

Источник: https://cultmoscow.com/poleznoe/biznes/chem-otlichayutsya-ofisy-klassy-ofisov-a-b-c-d/

A, B, C, D – классификация московских офисов

Классификация обитателей офиса

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке.

Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам.

Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А»

Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.

Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям.

При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения.

Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.

Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

– расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; – находится в новом здании; – к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); – управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; – здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; – фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; – расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; – сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; – высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; – предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; – расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; – допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; – для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; – наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; – здания оборудовано современными инженерными системами; – в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; – в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; – здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; – перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; – электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; – наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк.

Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании.

Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция.

Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

– расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; – находится в новом или полностью реконструированном здании; – имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; – управление производится профессионалами; – этаж может быть спланирован по-разному; – высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; – в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; – расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; – установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; – допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; – для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; – имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; – допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; – наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; – в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; – охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; – в здании наличествуют хорошо работающие лифты; – имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д.

Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами.

Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса С:

– могут быть расположены практически где угодно; – находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; – в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; – здание эксплуатируется силами владельца; – для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; – допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; – внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; – наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; – наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; – коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; – имеется круглосуточная охрана; – инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Категория «D»

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения.

Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д.

Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия.

За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С.

Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.

Источник: https://realty.mail.ru/articles/12521/a_b_c_d__klassifikacija_moskovskih_ofisov/

Про обитателей офисов

Классификация обитателей офиса
barma_glottОфисный планктон. Наиболее бесправное, гонимое и съедаемое существо в офисе. Мельче его только офисные беспозвоночные, но мы их рассматривать не будем.

В его обязанности входит: непрерывное сидение перед монитором с момента начала рабочего дня и до пока не отпустит начальник, заказ или покупка обедов в офис, выслушивание, благоговение, поддакивание в ключевых моментах. Рабочие функции расплывчаты, должность неизвестна, зарплата неопределена и постоянно задерживается.

Спустя некоторое время, если выдерживает издевательства, не дохнет от голода и не съеден более крупными обитателями офиса, вырастает до офисной креветки:

Офисная креветка.
Здесь уже начинается некоторое шевеление ногами и намечающимися мозгами. Возможны некоторые послабления в режиме, можно даже (о, счастье) попить кофе.

Зарплата практически не увеличилась, но в трудовую вписывают громко звучащую должность “менеджер” в одной из контор-однодневок. Иногда появляется даже четко описанный круг обязанностей. Когда креветка научится виртуозно скидывать хотя бы часть этих обязанностей на планктон, она называется

Офисный карась.
Его уже узнают в лицо крупные обитатели офиса. В-основном, с гастрономическими целями. Но карась ловок, проворен, а по части хитроумия заткнет за пояс даже легендарного Одиссея. Большинство объяснительных с фразами “прорвало сантехнику”, “чудовищная пробка”, “паспортный стол”, “разбили стекло, сняли магнитолу и колеса” принадлежит именно ему. На копейки, сэкономленные на обедах и дешевой колбасе, он купил развалюху японского либо корейского происхождения, чем немало гордится. Учит жизни планктон. Если планктон симпатичный и противоположного пола, зачастую пытается вступить в необременительные “дружеские” отношения. Чем конкретно занимается, непонятно, но чудовищно занят и деловит. Если удается не попасть в рацион акулам, трансформируется до
Офисный тунец.
Появляется некоторая плавность и солидность в движении и речи. Сливается с местностью, подстерегая неосторожных молодых креветок и пытаясь спрятаться от крупных хищников. Воображает себя акулой, требует такого же развитого воображения от креветок и карасей, но пока еще слишком мягка характером. Планктон не замечает – слишком мелок. Начинает лечить болячки, заработанные в бытность креветкой или карасем. Основной посетитель Якитории, Евросети и прочего жизнеутверждающего ширпотреба. Хорошо разводится на специальных фермах с названием “бизнес-школа” и “курс MBA”. Когда приобретает необходимую жесткость, превращается в акулу.
Офисная черепаха. Стоит несколько особняком от прочей живности. Чем-то занимается себе в сторонке, таинственным и непонятным для всех остальных. В силу этого мелкая живность боится черепах до усрачки, а крупная старается не трогать – черт его знает, вдруг что-то полезное. С течением времени наглеет, и примерно раз в месяц начинает требовать чего-то непонятного от китов. Обычно получает подпись, и снова исчезает на месяц, оставляя начальство в недоумении – что же он подписал. Способны пережить и пересидеть трех-четырех китов и целый выводок акул.

Офисные акулы.

Они, с*ка, рыщут. Всеядны, жрут всех, поблескивая дорогими часами, хотя черепах стараются не трогать – на всякий случай. Стаей способны завалить даже кита, при этом самая жестокая и беспринципная акула занимает его место.

Чем занимаются – неизвестно, а спросить страшно. Для карася единственный способ выжить при встрече с акулой – быстренько подняться до прилипалы. Для тунца – наоборот, опуститься. При отсутствии явных жертв начинают жрать друг друга.

Офисные прилипалы.

Стараются прилипнуть к чему-нибудь крупному, и, желательно, с большим количеством объедков. При попытке выяснить их обязанности – отправляют к своему хозяину.

Офисные киты.

Своей смертью, как правило, не умирают – обычно бывают разорваны стаей акул. Присутствие в офисе замечается по внезапно наступившей тишине и безлюдности, поскольку походя способен смести всех. Кроме черепах, разумеется. Местом работы является обычно дорогой ресторан.

Способ размножения неизвестен, поскольку карасей и тунца после пятиминутного общения с китом раздувает до полной неузнаваемости. Планктон разрывает на куски. Креветки после общения с китами приобретают чувство неполноценности, и начинают верить в

КТУЛХУ.

Образ его практически неизвестен. По некоторым данным, очень любят тепло, поэтому их яхты часто можно заметить в Сардинии и Барбадосе. Молодые неполовозрелые ктулхи очень любят изводить акул и китов божественными откровениями по телефону, обычно в два часа ночи.

С возрастом успокаиваются, и окончательно уходят в виртуал. Или в теплые края. В этом случае их присутствие можно зафиксировать только по мощным сотрясениям в районе алтарей. Алтари, как правило, десятизначные, и расположены в Швейцарии и странах с упрощенной системой налогообложения.

(с) barma_glott

Все, что вы тут читаете, отражение лично моего мнения. Если вы считаете, что я пишу бред – это ваше право. Но если вы потрудились мне это указать в комментах – озаботьтесь пруфами. Иначе ваша позиция рискует быть не понята и тупо удалена ))

( Дальше можно не читать )

Научился в SketchUp делать дырки в стенах ))Полдня ушло на понимание того, что оба объекта – вырезаемый и вырезающий – должны быть solid.

( Читать дальше… )

Источник: https://barma-glott.livejournal.com/111456.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.